日本房价未来走势如何？
最近，东京都心的地价（住宅用地）跌倒了1950年代的水平！ 2019年10月东中野的一块商住地，起拍价38亿日元，最后成交价47.8亿日币，算下来每平米地价是2600万日元/平米（合人民币161万元/平米）； 而同一地区的住宅地产在2006年曾经拍卖过，当时的价格是8470万日元/平米，不到13年的时候跌幅超过了50%。
从整个东京都心的地价来看，目前相当于美国西海岸的湾区、波士顿的凯子城附近水平了。 从二手房市场来看，同样是下跌的，比如下图是2006年到现在的二手房价格变化，平均下来每年降价超过5%。
新房市场同样如此，下图是新公寓的开发数量以及租金的变化情况，2015年以后每年建设量都在减少，同时租金也连续多年下降。 所以综合来看，虽然目前东京都心的一手房市场看上去热度不减，各种抢房热潮不断，但二手房市场以及新建的公寓市场却已经冷到发紫——这基本可以解释为什么日本的房地产相关金融衍生品会暴跌，基础资产都已经烂在了地板下面。
那么原因是什么呢？ 有人说是因为日本政府不作为，土地流拍也不降税；也有人说因为日本经济整体不振，人口持续流出；还有一种说法比较有戏剧性，说是因为日本房产中介太牛逼，把房价压的死死的…… 其实以上原因都有一定道理，但我看的更多是日本社会整体的购买力在急剧萎缩。
从消费来看，当前日本家庭的平均消费支出中，住房相关的比例已经达到40%左右，而汽车、奢侈品等占比则连年下滑，一个主要原因就是房地产价格的暴涨导致家庭可支配收入大幅缩水，大家都不再愿意去买车和买奢侈品，而是把钱攒起来去买房子……
当然，从投资角度来看，买房肯定是亏的，从2006年最高点到现在，一千万日元买来的房子现在只能值五百多万了。 但从金融属性的角度来说，现在的房地产市场又确实很诡异，因为这边的利率低到你无法想象的地步，而且贷款也非常容易。以我的经验来说，只要你能找到工作并且收入稳定，哪怕你是外国人，贷款的条件都比你想象的要宽松很多。所以尽管房价跌破了2006年的历史高值，但从贷款的角度来分析，其实压力并不大。
因此目前的楼市状况可以用“买涨不买跌”来形容，毕竟利率这么低，银行又给你无限量放水的权利，只要你敢买，他就敢贷。 所以短期内，我判断日本的房价还会维持盘整或微涨的状态，但长期嘛……谁敢赌日本的房地产还能再度腾飞呢。